Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay diễn ra khá phổ biến vì nhiều lý do khác nhau, một trong số đó là việc người dân không nắm được hết những rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay.
Giải thích cách gọi:
– Mua nhà đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
– Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Từ ngày 01/7/2014, phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức mới có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Theo đó, hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở được quy định rõ trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở như sau:
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
* Mua bán nhà ở
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.
Như vậy, khi mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
Tóm lại, từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực) thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).
Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay
Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:
1. Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng
Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Theo quy định trên, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.
Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.
2. Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao
Thông thường quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất; trên thực tế nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền và một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.
3. Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Mặc dù đủ các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 nhưng để được chuyển nhượng thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,.. thì “đất đó phải là đất của mình”.
Kết luận: Trên đây là một số rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, tùy vào từng trường hợp mà có thể phát sinh nhiều rủi ro khác nhau. Để loại trừ những rủi ro trên thì khi mua nhà đất cần tìm hiểu kỹ về pháp lý và thửa đất.
